ارزش بالای املاک و مستغلات در ایران باعث سرمایه‌گذاری عظیم در این بخش شده است. متأسفانه عدم تخصص و استفاده از وکیل دعاوی ملکی در بخش خریدوفروش املاک و مستغلات منجر به دعاوی ملکی شده است؛ که اغلب پرونده‌های قضایی را تشکیل می‌دهند.
اکثر مردم در سال‌های اخیر به دلیل بی‌احتیاطی و ناآگاهی، دارایی‌های خود ازجمله مسکن را از دست داده‌اند و درنتیجه، افراد جامعه نسبت به مسائل دارایی حساسیت بیشتری پیداکرده‌اند. تنظیم سند و رسیدگی به انواع دعاوی ملکی قوانین خاص خود را دارد و احکام مختلفی از سوی مراجع قضایی صادر می‌شود.
تقسیم‌بندی دعاوی ملکی
به‌طورکلی دعاوی ملکی به سه دسته تقسیم می‌شوند:
- دعوای ملکی حقوقی
- دعوای اموال ثبتی
- دعوای ملکی جزایی
کلیه دعاوی حقوقی ازجمله دعوای ملکی از طریق دادخواست در دادگاه مطرح می‌شوند و درصورتی‌که این دعوا ماهیت کیفری داشته باشد از طریق شکایت مطرح می‌شوند. دادخواست‌ها و شکایات مطابق قانون آیین دادرسی ملکی و قانون آدرس کیفری مطرح شده و در صورت عدم رعایت موازین قانونی و رسمی و جعل اسناد و ادله ادعای خود، ادعای شما به خطر می‌افتد.
نکاتی که باید قبل از خرید یا فروش ملک در نظر داشته باشیم:
- این نمونه با هیچ مورد دیگری ارتباطی نداشته باشد.
- ویژگی‌های موردنیاز باید به‌طور دقیق مشخص شود.
- آیا مالک واجد شرایط خرید ملک است؟
- پس از خرید ملک، خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده منع قانونی برای فروش آن را ندارد.
دعاوی ملکی حقوقی
دعوای ملکی حقوقی نوعی از دعوای ملکی است که اکثریت دعاوی حقوقی املاک، در دادگاه‌ها را تشکیل می‌دهد. قانون در تمامی شرایط و موقعیت‌ها برای حل اختلاف و رسیدگی به انواع امور حقوقی تمهیداتی را در نظر گرفته است.
استفاده از وکیل دعاوی ملکی در پرونده های شما می تواند تاثیر بسیار زیادی را در نتیجه پرونده شما داشته باشد.
مهمترین دعاوی ملکی حقوقی
مهمترین دعاوی ملکی حقوقی از قرار زیر است:
- دعوای تعهد رهنی و اسناد ضمانت
- دعوای تقاضای تحویل ملک
- دعوای تنظیم سند رسمی ملکی
- دعوای مستلزم بودن بر اخذ فرم مجزای مونتاژ (مخصوص ساختمان‌های دارای چندین واحد مستقل)
- اقدام خلع ید
- ادعای لزوم دریافت پایان کار (فقط برای ساختمان‌های تکمیل‌شده و تأییدشده توسط کارشناس ساختمانی)
- دعوای قضایی برای پایان دادن به تصرف عدوانی
- دعوای فسخ قرارداد (ویژه مشکلات موجود در مفاد قرارداد)
- دعوای دعوی مطالبه غرامت
- دعوای فسخ قراردادها (فقط برای قراردادهای دارای نقص قانونی)
- دعوای تغییر مبلغ اجاره‌بها طبق عرف جامعه (درخواست افزایش یا کاهش اجاره‌بها)
- دعوای بازپس‌گیری سرقفلی (دریافت حقوق تجارت و حرفه)
- دعوی تخلیه اماکن تجاری (مختص املاک مشمول قوانین مختص به خود)
- دعاوی مربوط به انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر
دعاوی اموال ثبتی
یکی از انواع دعاوی ملکی، ادعای اموال ثبت‌شده است. دعاوی ثبت‌شده املاک از هر نوع، در مرکز دعاوی حقوقی ملکی قرار دارد؛ اما با توجه به کثرت این دعاوی خاص و اهمیت و حساسیت آنها در اثر دخیل بودن سند ملکی، این دسته از دعاوی حقوقی را به تفکیک تحلیل و دسته‌بندی می‌کنیم.
مهمترین دعاوی ملکی ثبتی
مهمترین دعاوی ملکی حقوقی از قرار زیر است:
- دعوای ابطال سند رسمی (لغو سند به دلایل مختلف)
- دعوای لغو ثبت ملک مرتبط
- دعوای ابطال سند مالکیت اختلافی
- دعوای ابطال مراحل ثبتی (لغو سازوکار کمیسیون‌های مختلف ثبتی)
- دعوای ابطال نظریه هیئت حل اختلاف سازمان ثبت و اسناد کشور
- دعوای ملکی افراز
- انواع دعوای ملکی برای ثبت
- دعوای توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف
در بسیاری از دعاوی ثبتی ملک، سهل‌انگاری و عجله مالک در خریدوفروش ملک و تنظیم سند، مشکلات و پرونده‌های زیادی را برای طرفین به همراه دارد. درنتیجه توصیه می‌شود در خصوص حقوق مالکیت خصوصی و شرایط ملکی، از تجربیات کارشناسان حقوقی و کارشناسان متعهد و مجرب املاک استفاده کنید تا از بروز مشکلات و مطالبات احتمالی ملکی جلوگیری کنید.
دعاوی ملکی جزایی (کیفری)
دعاوی کیفری با انجام جرائم توسط افراد گره‌خورده است و به موضوعاتی مانند جهل به قوانین و مقررات، سهل‌انگاری و عدم توجه، اشتباهات ناخواسته و … پرداخته نمی‌شود. درواقع وقتی اشخاصی در حوزه مسکن و املاک مرتکب جرم می‌شوند، یا مدعی‌العموم یا شاکیان خصوصی اتهامات کیفری را مطرح می‌کنند. کلیه دعاوی کیفری مدنی بر مبنای سودجویی و فریب کیفری است.
مهمترین دعاوی ملکی کیفری
مهمترین دعاوی ملکی حقوقی از قرار زیر است:
- جعل اسناد ملکی برای فریب و کلاه‌برداری از دیگران
- ارتکاب کلاه‌برداری درزمینهٔ معاملات ملکی و مستغلات
- خیانت‌درامانت در املاک
- انتقال غیرقانونی اموال به یک یا چند شخص دیگر
- انتقال منافع ملکی به دیگران یا به خود
- درگیری بر سر خریدوفروش، معاملات دولتی و فساد در این زمینه
- استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون موافقت مراجع ذی‌ربط
- خریدوفروش و همچنین مبادله املاک
- تخریب و ورود بدون اجازه به ملک دیگران
نقش وکیل امور ملکی در دعاوی ملکی
برای تشکیل هر نوع پرونده ملکی به کمک یک وکیل متخصص املاک نیاز دارید. وکیل شما اوراق را بررسی می‌کند و مطالبی را برای ایجاد یک دادخواست یا لایحه دفاعی جمع‌آوری می‌کند و سپس از پرونده شما در دادگاه دفاع می‌کند.
در طول عمل، ممکن است به مشاوره متخصص نیاز باشد. در صورت مخالفت، وکیل امور ملکی شما با احضاریه دادگاه اعتراض می‌کند. درصورتی‌که تصمیم دادگاه به نفع شما نباشد، وکیل دادخواست تجدیدنظر را تنظیم و به دادگاه تقدیم می‌کند. حضور وکیل متخصص املاک در تمام طول پرونده به احقاق حقوق شما کمک می‌کند.
وکیل متخصص و باصلاحیت می‌تواند کلیه دعاوی ملکی اعم از حقوقی، ثبتی و کیفری را حل‌وفصل کند و اگر درگیر دعاوی ملکی هستید می‌توانید با وکیل متخصص در این زمینه مشورت کنید. درواقع استفاده از خدمات وکلای متخصص در امور املاک و مستغلات آن‌قدر حیاتی و ضروری است که همه باید از آن بهره ببرند.
چگونه یک وکیل ملکی خوب پیدا کنیم؟
یک وکیل املاک می‌تواند تأیید کند که معامله ملک قانونی است، اسناد مربوط به آن را تجزیه‌وتحلیل و توضیح دهد، مسائل را میانجیگری کند و مهم‌تر از همه، شما را از اشتباهات پرهزینه نجات دهد. در اینجا اطلاعات بیشتری در مورد شغل وکیل املاک، وکالت و نحوه انتخاب وکیل مورد اعتماد آورده شده است.
وظایف وکیل دعاوی ملکی
یک وکیل املاک و مستغلات در موضوعات مرتبط با ملک مانند خریدوفروش خانه، مالکیت، مدیریت، انطباق، اختلافات و مسائل مربوط به مالکیت تخصص دارد. از جمله وظایف وکیل امور ملکی می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- تأیید اینکه مالکیت خانه به‌درستی به فروشنده واگذارشده است
- شناسایی و تلاش برای رفع هرگونه وام پرداخت‌نشده، حق حبس، دعوای قضایی، یا سایر ادعاها علیه اموال و همچنین آشکارسازی محدودیت‌های سند و عهدنامه‌ها و هرگونه شکاف در زنجیره مالکیت
- اخذ بیمه‌نامه
- مذاکره و ارزیابی معامله املاک و مستغلات برای تعیین نحوه توزیع وجوه
- ایجاد سند، افشا، رهن یا یادداشت برای تضمین وام طبق دستورالعمل وام‌دهنده و روشن کردن شرایط برای مشتری خود
- جست‌وجو و تقسیم‌بندی مسئولیت‌هایی مانند مالیات، پرداخت‌های آب و برق و هزینه‌های انجمن مالکان خانه بر اساس نحوه واگذاری آنها در قرارداد
- ایجاد یک بیانیه تسویه‌حساب که مبالغ دریافتی از خریدار
چه زمانی به خدمات یک وکیل ملکی نیاز دارید؟
خواه این معامله شامل خانه‌ای برای استفاده شخصی باشد یا دارایی سرمایه‌گذاری، هم خریداران و هم فروشندگان می‌توانند از استخدام وکیل املاک سود ببرند.
ویتمن به‌عنوان یکی بزرگ‌ترین وکلای دعاوی ملکی می‌گوید که دارایی‌های سرمایه‌گذاری به‌ویژه املاک شامل ملاحظات مالیاتی است که اکثر خریداران و فروشندگان به‌تنهایی برای رسیدگی به آنها مجهز نیستند.
جونز هشدار می‌دهد:
عدم استفاده از خدمات وکیل دعاوی ملکی و مستغلات خطرات زیادی دارد. من مشتریانی داشته‌ام که وقتی معاملات به نتیجه می‌رسند، بر سر پول سپرده‌گذاری یا اینکه چه کسی برای سقف نشتی یا شکستگی فونداسیون پرداخت خواهد کرد، به من مراجعه کردند. من فروشندگانی داشتم که پیشنهادات بالاتری دریافت کردند و سپس سعی کردند از قراردادی که با پیشنهاددهنده فعلی امضا کردند، خود را بیرون بکشند و آن را لغو کنند.
اگر قصد دارید با یک وکیل تعامل داشته باشید، قبل از امضای قرارداد خرید این کار را انجام دهید. یکی از کارشناسان می‌گوید:
بسیاری از فروشندگان و خریداران منتظر می‌مانند تا پس از امضای قرارداد خرید، یک وکیل استخدام کنند. تا آن زمان، آنها ممکن است به شرایط نامطلوب قراردادی متعهد شده باشند که وکیل می‌توانست به آنها کمک کند.
برای خریدوفروش املاک خود احتیاط کنید و حتماً از یک مشاور حقوقی مجرب کمک بگیرید همچنین می‌توانید برای مشاوره و درخواست پیگیری دعاوی ملکی خود می‌توانید از وکلای ملکی دادیستا کمک بگیرید. موسسه حقوقی و داوری دادیستا از جمله موسسات برتر حقوقی در داخل ایران بوده که به انواع پرونده‌های قضایی ازجمله کیفری، حقوقی، ملکی، بانکی و… می‌پردازد.