روش‌های قانونی فروش املاک مشاع

ملک مشاع چیست؟

«مال مشاع عبارت است از زمین غیر تقسیمی که بین دو یا چند نفر مشترک است و مالکان مشترک بدون اینکه مالکیت آن‌ها مشخص باشد در آن ملک مشارکت دارند.» درواقع یک مال مشترک مالی است که توزیع می‌شود؛ یعنی قانوناً سهم شرکا معلوم و مسلم است ولی ازنظر جغرافیایی خوب نیست و ذره ذره اموال را باهم تقسیم می‌کنند.

در اصطلاح حقوقی، مال مشاع به اموالی اطلاق می‌شود که افراد متعدد در آن اشتراک دارند و در تقابل با مالکیت خصوصی استفاده می‌شود. در تعریف بنگاه در ماده 571 قانون مدنی آمده است: شرکت عبارت است از مجموعه تقسیم‌شده از حقوق مالکین متعدد در یک شیء واحد.

نحوه تقسیم مال مشاع (افراز، تعدیل و رد)

تقسیم مال مشاع و به دنبال آن خرید و فروش ملک مشاع می‌تواند با چالش‌های حقوقی همراه باشد. چراکه مطابق قانون، همه مالکین در بخش‌های مختلف یک ملک مشاع سهم دارند. این یعنی سهم هر یک از مالکین در قسمت‌های مختلف ملک پراکنده‌شده است.

به همین دلیل مشخص کردن میزان سهم مالکین و جداسازی آن گاهی به یک فرایند حقوقی پیچیده تبدیل می‌شود که حتی ممکن است منجر به دعاوی ملکی گردد.

قبل از هر چیز، قانون‌گذار به خود مالکین اختیار داده است تا با یکدیگر توافق کرده و ملک را به شکلی که همه مالکین رضایت داشته باشند تقسیم کنند؛ اما اگر به هر دلیلی این تفاهم بین مالکین وجود نداشت، آن‌وقت هرکدام از مالکین که خواهان تقسیم ملک مشاع است می‌تواند با کمک قانون، سایر شرکا را مجبور به تن دادن به تقسیم بکند و نیازی به اجازه شریک برای مراجعه به دادگاه ندارد؛ اما قانون از چه روشی برای تقسیم ملک مشاع استفاده می‌کند؟

در پاسخ باید گفت که دادگاه بسته به نوع ملک، از یکی از این سه روش زیر، اقدام به تقسیم ملک مشاع بین مالکین می‌کند:

• تقسیم به روش افراز

اگر مال به‌گونه‌ای باشد که بتوان سهم هر یک از شرکا را به‌طور دقیق و مساوی مشخص کرد، از تقسیم به روش افراز استفاده می‌شود. این روش اصولاً برای اموالی که قابلیت تقسیم به قسمت‌های مساوی را دارند کاربرد دارد.

• تقسیم به روش تعدیل

برای اموالی که دارای اجزای یکسان نیستند و نمی‌شود آن را به قسمت‌های مساوی تقسیم کرد، ارزش مالی آن‌ها برای تقسیم ملک بین شرکا در نظر گرفته می‌شود؛ یعنی ممکن است در یک ملک خاص، ۲۰۰ متر از بخشی از ملک به‌اندازه ۳۵۰ متر از بخشی دیگر از همان ملک ارزش مالی داشته باشد. در این شرایط به‌جای تقسیم بر اساس مساحت، تقسیم بر اساس ارزش مالی انجام می‌شود.

• تقسیم به روش رد

گاهی پیش می‌آید که به یکی از شرکا سهمی از ملک می‌رسد که ارزش مالی آن کمتر از سهم دیگر شرکا است و نمی‌شود ملک را چه ازنظر مساحت و چه ازنظر ارزش مالی به‌طور مساوی تقسیم کرد. در این شرایط، سایر شرکا باید اختلاف ارزش سهم را به شریکی که کمتر سهم برده بپردازند تا همگی سهم یکسانی از ملک برده باشند.

سند ملک مشاع

طبق تعریف قانون مدنی، سند مالکیت، یکی از اسناد رسمی است که مهم‌ترین سند آن است زیرا برای همه افراد معتبر است و همه مراجع رسمی باید به آن اعتبار بدهند؛ اما در عرف ثبت سند مالکیت نامیده می‌شود و سند رسمی نیست و درنتیجه فاقد اثر خاص سند رسمی است که بدون حکم دادگاه معتبر است، مثلاً با ارائه اسناد مالکیت نمی‌توان ترتیب تخلیه یا خلع ید ملک را صادر کرد.

انواع اسناد در قانون مدنی و ثبت

قانون مدنی، اسناد را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند که برای هرکدام تعاریفی دارد:

• اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد.
• اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
• اسنادی که توسط سایر مقامات رسمی تنظیم‌شده باشند مشروط بر اینکه تنظیم‌کننده صلاحیت آن را داشته باشد و سند مطابق موازین قانونی تنظیم‌شده باشد.
• سند عادی که متعارف آن است که به‌وسیله یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسناد باشد ولی مقام رسمی صلاحیت تنظیم سند را نداشته باشد یا ترتیبات قانونی تنظیم سند را انجام نداده باشد.

در صورتی سند مذکور عادی است که به امضای مقام رسمی رسیده باشد. سند مالکیت مشترک ازنظر قانون مدنی یک سند رسمی است زیرا در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است اما در قانون ثبت سند رسمی محسوب نمی‌شود.

سند رسمی قانون مدنی چه تفاوتی با سند رسمی ثبت دارد؟

این سند بدون حکم دادگاه قابل‌ اجرا است و در صورت وجود اختلاف، اشکال یا اشتباه در تنظیم آن حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا نظارت هیئت و شورا سند رسمی بدون حکم دادگاه قابل‌اجراست. اگر سند رسمی قانون مدنی مانند شناسنامه باشد که توسط سایر مأمورین دولت تنظیم می‌شود قابل‌طرح در هیئت نظارت یا لازم‌الاجرا نیست.

خرید و فروش ملک مشاع به چه صورت است؟

«ملک مشاع دارایی مشترک ملکی است که در مالکیت و اشتراک چندین طرف باشد.» در صورت عدم رضایت شرکا با توقف مشارکت، کسانی که چنین تصمیمی گرفته‌اند، باید دادخواست قانونی ارائه کنند و موضوع دادخواست آن‌ها نیز خواسته دستور فروش ملک مشاع است.

در فروش و انتقال ملک مشاع به دو نکته توجه می‌شود:

1. قبل از ثبت، ملک مشاع منتقل می‌شود.
2. پس از ثبت، ملک مشاع واگذار شود.

نقل و انتقال قبل از ثبت ملک

طبق ماده 114 قانون ثبت «هرگاه ملک مشاعی به ثبت چند نفر رسیده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود، با ذکر نام متقاضیانی که ملک به نام آن‌ها تبلیغ و انتقال داده‌شده است، در یک محل به نام انتقال ثبت می‌شود و سند مالکیت کل ملک صادر می‌شود.»

نقل و انتقال پس از ثبت ملک

طبق ماده 11 آیین نامه قانون ثبت «هر زمآن‌که ملک مشاع در اثر نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود، اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید تهیه می‌شود.» طبق ماده 583 قانون مدنی، هر یک از شرکا می‌تواند حصه خود را کلاً یا بعضاً بدون موافقت سایر شرکا به شخص ثالث منتقل کند.

ضمناً مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت، هنگام انتقال تمام یا قسمتی از اموال یا حقوق ثبت‌شده به عین ملک، سند معامله در دفتر اسناد رسمی و خلاصه آن در دفتر ثبت می‌شود. اداره ثبت اسناد و املاک دفتر املاک را به ثبت رسانده است.

نکات مهم دعوای دستور فروش ملک مشاع

اگر ملک یا مال غیرمنقول، بدون توجه به آپارتمان، زمین یا مغازه بودن ملک، مالکان متعددی داشته باشد، به دو دسته عمده تقسیم می‌شوند: مشاع و مفروز.

ملک مشاع عبارت است از مالى كه مقدار حصه هر مالكى معلوم باشد و وسعت و حدود سهم او مشخص نشود. در این شرایط هر یک از مالکان در تمام اجزای ملک سهم دارند، مثلاً اگر دو نفر مشترکاً مالک یک آپارتمان باشند، و هر سه دانگ یا اشتراک 50 درصد از اجزا و قطعات آپارتمان به هر دوی آن‌ها به‌طور یکسان تعلق دارد.

نوع دیگری از مالکیت مشاع، مالکیت مفروز است که هر یک از طرفین و شرکا دارای سهم معینی هستند. مثلاً اگر سه نفر در یک زمین 300 متری مشترک باشند و سهم آن‌ها مساوی باشد، بسته به شرایط می‌توان آن را به‌صورت توافقی یا غیر توافقی با درخواست استثناء از اداره ثبت احوال یا دادگاه تقسیم کرد.

پس از صدور سهم، حدود آن مشخص می‌شود و حتی می‌توانند بر اساس سند شش دانگ مالکیت سهم خود را بر عهده بگیرند.

اگر مال مشاعی باشد که بین چند نفر مشترک باشد اعم از اینکه علت آن تقسیم ارث باشد یا معامله اختیاری و امکان توافق بین تمام شرکا برای فروش یا نحوه تصرف وجود نداشته باشد، هر یک از شرکا بدون توجه به میزان سهم، حق مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست فروش را دارد.

در صورت تقاضای فروش ملک مشاع یا صدور حکم فروش، قاضی پس از بررسی و احراز مالکیت و نام بردن سایر شرکا به‌عنوان متهم، حکم فروش را صادر می‌کند.

شایان ذکر است که بر اساس قانون نقل و انتقال اموال مشترک، درخواست حکم فروش تنها پس از تعیین عدم واگذاری قابل‌اجرا است. مگر اینکه جزو ورثه فرد محروم باشد؛ به‌عبارت‌دیگر، شریک مشترک متقاضی فروش اول باید به اداره ثبت محل مراجعه و پس از تشخیص غیرقابل تقسیم ملک، نسبت به فروش اقدام کرده و حکم عدم تقسیم را صادر کند.

نحوه فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز

مفروز در لغت به معنای جداشده است که صاحبان و حدود آن مشخص‌شده است. ملک مفروز در اصطلاح حقوقی، ملکی است که پس از تقسیم به چند سهم جداگانه تقسیم‌شده و بین شرکا تقسیم‌شده و برعکس مال مشاع است.

اگر اداره ثبت مربوطه تشخیص به قابل افراز بودن ملک مشاع بدهد، دیگر امکان فروش آن ملک به شکل کلی وجود ندارد. درنتیجه هر یک از شرکا تنها اجازه دارد که سهم خود از ملک را بفروشد.

برای این کار نیز ابتدا لازم است که عملیات ثبتی موردنیاز را انجام داده و سند افرازی مربوط به سهم خود از ملک را دریافت کند. سپس می‌تواند میزان سهم خود از ملک را بدون اجازه شریک به فروش برساند.

درصورتی‌که یکی از شرکا بدون اجازه شریک اقدام به فروش سهم آن‌ها از ملک بکند، مطابق با قانون مدنی عمل او معامله فضولی به حساب می‌آید.

این اقدام جرم نیست اما شرکا اختیار دارند که معامله صورت گرفته را قبول یا رد کنند؛ یعنی یا سهم خود از مبلغ فروش ملک را دریافت نمایند و رضایت دهند و یا آن‌که معامله را قبول نکنند و سهم خود از ملک را پس بگیرند.

نحوه فروش ملک مشاع در املاک غیرقابل افراز

چنانچه یکی از شرکا به دادگاه برای تقسیم یا خرید و فروش ملک مشاعی مراجعه کند و دادگاه تشخیص دهد که ملک مشاع قابل افراز نیست، رأی خود را در قالب گواهینامه به متقاضی ارائه می‌دهد.

این گواهینامه درواقع بیان می‌دارد که ازنظر دادگاه ملک موردنظر غیرقابل افراز است. سپس متقاضی می‌تواند درخواست صدور دستور فروش ملک را به دادگاه حقوقی تقدیم کند. دادگاه نیز بعد از بررسی مدارک و اسناد مالکیت، دستور فروش را صادر خواهد کرد و این دستور به دایره اجرا منتقل می‌گردد.

در این مرحله، ملک مشاعی باهدف فروخته شدن به بالاترین قیمت به مزایده گذاشته می‌شود. نکته‌ای که در خصوص خرید و فروش ملک مشاعی با استفاده از این روش باید بدانید این است که هم خود متقاضی و هم هر یک از شرکا می‌توانند با پیشنهاد بالاترین قیمت، ملک مشاعی را خریداری کرده و به‌تنهایی مالک آن شوند.

بعد از فروش ملک از طریق مزایده، هزینه‌های دادگاه و مراحل قانونی پرونده از مبلغ فروش کسر می شود. مابقی آن نیز به‌ اندازه سهم شرکا از ملک، به آن‌ها پرداخت می‌شود.

تقسیم اموال غیرمنقول

ازنظر ماهیت، تقسیم یک حق متمایز است، یعنی حق هر فرد تعیین می‌شود. مثلاً وقتی کسی می‌میرد، ترکه او بین وراث تقسیم می‌شود و این ترکه اعم از منقول و غیرمنقول است. در این مثال، تقسیم دارایی به‌جای تفکیک به کار گرفته می‌شود.

در ماده 589 قانون مدنی آمده است: «هر یک از شرکا می‌تواند در هرزمانی تقاضای تقسیم مال مشاع کند، مگر در مواردی که تقسیم به‌ موجب این قانون ممنوع باشد یا شرکا ملزم به عدم تقسیم باشند». همچنین در ماده 4 قانون واگذاری و فروش ملک مشاع آمده است: «مالی که به‌موجب رأی قطعی غیرقابل تخصیص تشخیص داده می‌شود، به درخواست هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود».

قانون مدنی به ترتیب تقسیم می‌شود و بین اموال منقول و غیرمنقول فرقی نمی‌گذارد:

1. باید مشابه (قابل تقسیم) باشد
2. ارزشمند باشد و تعدیل شود. (تعدیل به معنای معقول بودن و تقسیم بر اساس عدالت است.)

وکالت ملک مشاع چگونه است؟

درصورتی‌که شرکای ملکی مشترک بخواهند وکیل ملک را برای آن‌ها بفروشد، اکیداً توصیه می‌شود که کلیه اقدامات مربوط به ملک مشترک طبق قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل ملکی انجام شود. درهرصورت همه مالک هستند حتی درصورتی‌که سهم کمتری داشته باشد بازهم مالک محسوب می‌شوند.

وکالت باید توسط همه شرکا به وکیل داده شود. فرقی نمی‌کند یکی از شرکا سه دانگ داشته باشد، دیگری دو دانگ و سومی مشترکاً یک دانگ داشته باشد و در صورت عدم اقدام وکیل پرونده فضولی و نامشروع تلقی می‌شود.

مزایای داشتن وکیل در دعاوی ملک مشاع

به دلیل ویژگی‌های منحصربه‌فرد این نوع مالکیت، نحوه اداره و تصرف اموال مشاع دارای قوانین و مقررات پیچیده و خاصی است که باید رعایت شود بهتر است از وکیل ملکی کمک بگیرید.

شما می‌توانید وکیل ملکی متخصص در دعاوی ملکی ازجمله دعاوی تقسیم و خرید و فروش ملک مشاعی را انتخاب کنید. در این صورت نیاز است تا فقط یک‌بار به دفتر وکالت مراجعه کنید تا مراحل درخواست آزادسازی و اخذ گواهی عدم آزادسازی انجام شود. خرید و فروش اموال مشاع خود را به وکلای موسسه دادیستا بسپارید تا نیازی به حضور شما در هیچ‌یک از فرآیندها نباشد.