اثبات مالکیت ملک موروثی

ممکن است شما نیز با مشکلاتی درباره مالکیت ملک موروثی مواجه شده باشید. در چنین مواردی ابهامات و پرسش‌های زیادی درباره حق‌وحقوق شما و دیگر افراد وجود دارد. با ما همراه شوید تا در ادامه به زبانی ساده به‌تمامی این پرسش‌ها پاسخ دهیم.

اموال و املاک قابل تملک از دیدگاه قانون اساسی

در تقسیم‌بندی قانون اساسی کشور اموال مردم در دودسته مجزا از هم قرار‌‌ می‌گیرند. این دودسته شامل اموال منقول و اموال غیرمنقول‌‌ است. برای روشن شدن هر چه بیشتر موضوع ابتدا به تعریف کامل هر یک از مفاهیم بالا‌‌ می‌پردازیم. باید گفت مالکیت ملک در اموال غیرمنقول بیشتر معنی دارد.

اموال منقول به اشیا و اموالی گفته‌‌ می‌شود که بدون وارد آمدن خسارت به مال بتوان آن را از محلی به محل دیگر انتقال داد. البته در این نقل‌وانتقالات باید بر محیط و محل انتقال نیز خسارت وارد نشود. کلیه اموری که برای حمل‌ونقل استفاده‌‌ می‌شوند مانند اتومبیل، کشتی، قایق و… جز این دسته قرار‌‌ می‌گیرند.

دسته دوم به اموال غیرمنقول اشاره دارد. اموال غیرمنقول به اموالی گفته‌‌ می‌شود که امکان نقل‌وانتقال این اموال از جایی به‌جای دیگر برای افراد ممکن نباشد. البته اگر مالی برای انتقال مستلزم آسیب و خرابی به خود مال و یا محل آن شود جز اموال غیرمنقول قرار‌‌ می‌گیرد. عدم توانایی انتقال این اموال ممکن است به سبب ویژگی‌های ذاتی مال باشد، مانند یک قطعه زمین زراعی یا مسکونی و… مالکیت ملک در این حوزه قرار دارد.

البته در مواردی نیز به علت دخل و تصرف انسان، مالی ممکن است قابلیت انتقال خود از محلی به محل دیگر را از دست دهد که در این صورت نیز جز اموال غیرمنقول به‌حساب‌‌ می‌آید.

ارث و ملک ارثی

بعد از شناخت نسبی مفاهیم مربوط به اموال به بررسی اجمالی مفهوم ارث‌ومیراث‌‌ می‌پردازیم. موجب ارث به افراد به‌طورکلی شامل نسب می‌شود. افرادی که به‌موجب نسب‌‌ می‌تواند اموال را از افرادی دیگر به ارث برند و مالکیت ملک متوفی را داشته باشند در سه‌طبقه جای‌‌ می‌گیرند.

• طبقه اول ارث بردن فرزندان و پدر و مادر است. به‌طور کامل‌تر‌‌ می‌توان این مفهوم را در عبارت پدر و مادر و اولاد خلاصه کرد.
• دسته دوم ارث بردن برادر و خواهر از یکدیگر را شامل‌‌ می‌شود. این گروه را نیز‌‌ می‌توان با عبارت جامع ارث بردن اجداد و برادر و خواهر و اولاد آن‌ها توصیف نمود.
• دسته آخر از ارث سببی شامل گروه اعمام و عمات و اخوال و خالات و اولاد آن‌ها‌‌ است.

البته باید دانست در اموال موروثی سببی وارثین هر طبقه زمانی ارث‌‌ می‌برند که وارث‌های طبقه قبلی موجود نباشند. همین‌طور اگر یکی از زوجین در هنگام فوت همسر خود در قید حیات باشد، از همسر متوفای خود مال به ارث‌‌ می‌برد و می‌تواند مالکیت ملک وی را داشته باشد. لازم به ذکر است بدانیم این مورد در دسته ارث سببی قرار‌‌ می‌گیرد.

خالی از لطف نیست اگر بدانیم مالکیت ورثه به موت حقیقی یا به موت فرضی مورث تحقق پیدا می‌کند. مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی و یا ملک ارثی او مستقر نمی‌شود مگر پس از ادا حقوق و دیونی که به ترکه‌‌ میت تعلق‌گرفته است. حقوق و دیونی به ترکه‌‌ میت تعلق‌‌ می‌گیرد و باید قبل از تقسیم آن ادا شود.

نحوه مالکیت بر یک ملک

یک فرد برای اینکه مالکیت ملک داشته باشد موارد گوناگونی در قانون اساسی کشور جمهوری اسلامی ایران پیشینی شده است. این موارد به شرح ذیل‌‌ می‌باشند:

• احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه
• به‌وسیله عقود و تعهدات
• به‌وسیله اخذ به شفعه
• ارث

در هر یک از موارد فوق فرد مالک ملک خود خواهد بود و حق هرگونه دخل و تصرف در آن را خواهد داشت. منظور از احیا اراضی موات این است که فرد یا افرادی زمین‌های موات و مباحه را طی انجام فعالیت‌های گوناگون آباد کنند. آباد کردن در این بخش معنی عرفی دارد، یعنی پس از انجام یک سری از اقدامات زمینی که غیر استفاده یا بلااستفاده بود ازنظر عموم مردم جامعه به یک زمین آباد تبدیل شود، در این صورت فرد مالکیت ملک خواهد داشت.

افراد برای آباد کردن زمین‌‌ می‌توانند به فعالیت‌های گوناگونی ازجمله ساختن بناهای مسکونی یا تجاری دست بزنند و یا اینکه در زمین با کاشت محصولاتی زمین را آباد کنند.

عقود و تعهدات به این نکته اشاره‌ می‌کند که یک نفر و یا بیش از یک نفر در مقابل یک فرد و یا گروهی از افراد یک و یا چندین تعهد بر انجام کار و یا اموری دهند. البته شرط اصلی عقود و تعهدات این است که تعهد اخذشده موردتوافق هر دو طرف باشد و هیچ اجبار فیزیکی برای پذیرش تعهد به افراد وارد نیاید.

در رابطه با مورد سوم از نحوه مالکیت ملک یعنی به‌وسیله اخذ به شفیعه باید گفت هرگاه مال غیرمنقول قابل‌تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به‌قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

منظور از ملک موروثی چیست؟

کلمه ملک به قطعه زمین اشاره‌‌ می‌کند. همین‌طور عبارت موروثی اشاره به مال یا حقی دارد که پس از فوت یک فرد در اختیار دیگران که هنوز زنده هستند قرار‌‌ می‌گیرد؛ بنابراین با در کنار هم قرار دادن توضیحات یادشده‌‌ می‌توان گفت ملک موروثی به املاک یا زمین‌هایی گفته‌‌ می‌شود که صاحبان آن‌ها فوت کرده و اکنون برحسب شرایط و قوانین جاری کشور باید در بین وارثان آن فرد تقسیم گردد و وراث مالکیت ملکی داشته باشند.

در مورد مالکیت ملک موروثی و اینکه چه کسی وارث یک متوفی به شمار‌‌ می‌آید و به چه‌‌ میزان از ملک بر وی تعلق‌‌ می‌گیرد نیز بر اساس قوانین مشخص‌‌ می‌شود، مگر اینکه فرد در هنگام زنده‌بودن وصیت‌نامه‌ای قانونی و معتبر تهیه نماید و در آن وارثان خود و‌‌ میزان سهم هر یک را به‌روشنی مشخص نماید. اگر فرد فوت‌شده بیش از یک وارث داشته باشند، تمامی ورثه نسبت به ملک به‌جای مانده مالکیت مشاع دارند.

ادله لازم برای اثبات مالکیت ملک

به‌طورکلی ادله لازم که برای اثبات مالکیت در دعاوی ملکی نیاز است، به چهار دسته اقرار، سند، شهادت و اماره تصرف تقسیم‌‌ می‌شوند.

اقرار

اقرار ازجمله موارد اثبات کردن مالکیت یک ملک به شمار‌‌ می‌آید. جدای از به‌کارگیری کلمات و عبارات قانونی پیچیده این مورد معنی و توضیحی ساده دارد. منظور این است که اگر کسی ملکی را تصرف کند و فرد دیگری ادعا کند که ملک تصرف‌شده مال اوست و متصرف نیز این موضوع را تأیید کند ملک به صاحب اصلی خود تعلق‌‌ می‌گیرد و نیاز به شهادت دیگری نیست؛ به‌عبارت‌دیگر در این مورد متصرف و صاحب اصلی ملک هر دو ادعا دارند که ملک به صاحب اصلی تعلق دارد.

سند

سند معتبر و قانونی یکی از بهترین و قابل‌اعتمادترین روش‌های مشخص کردن مالکیت ملک است. این سند‌‌ می‌تواند هم به‌صورت سند رسمی و هم به‌صورت سند قولنامه‌‌‌ای باشد. برای اطمینان از صحت سند باید برای تنظیم آن به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمود. اسنادی که در منزل، مشاورین املاک و… و بدون رفتن به دفتر اسناد رسمی نوشته‌‌ می‌شوند خیلی قابل‌اعتماد نیستند.

شهادت

شهادت برای اثبات مالکیت بر یک زمین کلمه‌‌‌ای نام‌آشنا برای همه‌‌ است. مطابق با قانون اساسی باید دو مرد عادل شهادت دهند که ملک موردنظر بر فرد خاصی تعلق دارد. همین‌طور شهادت دو زن و یک مرد نیز برای اثبات ملک کافی است.

اماره

اگر فردی به‌صورت یک ملک خاص را تصرف نماید به شکلی که از دیدگاه مردم صاحب‌ملک باشد و مالکیت ملکی، بر زمین داشته باشد، ازنظر قانون نیز مالک ملک خواهد بود. البته اگر تصرف فرد متصرف خارج از مالکیت و به‌صورت نماینده فردی خاص باشد این مورد شامل حال او نخواهد شد.

نقش وکلا در اثبات مالکیت ملک موروثی

صحنه دادگاه درست مانند صحنه زندگی است؛ پر از چالش و موانع. در این‌‌ میان تنها افرادی موفق خواهند بود که به‌موقع و با دلایل کافی لب به سخن گشایند. در این میان موسسه‌های فراوانی هستند که خدمات حقوقی به افراد ارائه می‌دهند. موسسه دادیستا، موسسه‌ای با برترین وکلای حقوقی و کادر مجرب و متعهد، گزینه‌ای است که هرگز از انتخاب آن برای اثبات مالکیت ملک موروثی خود پشیمان نخواهید شد.