تصرف اموال غیرمنقول توسط افراد مختلف از اتفاقات رایجی است که اغلب باعث میشود تا فرد برای خارج کردن مال خود از تصرف دیگران به دادگاه مراجعه کند. معمولاً برای طرح شکایت این مشکل، باید درخواست طرح دعوای خلع ید شود.
خلع ید ازجمله دعواهای مالی است که در آن فرد میتواند با استناد به سند مالکیت رسمی، برای گرفتن اموال غیرمنقول از غاصب اقدام کند. این مورد از پرونده‌های پیچیده‌ای است که اگر به‌درستی مطرح نشود؛ علاوه بر هزینه‌های هنگفت، میتواند باعث به طول انجامیدن زمان نتایج دادگاه شود. لذا باید برای طرح این دعوا با افراد کاردان و حاذقی مشورت شود.
شروط لازم برای طرح دعوا خلع ید چیست؟
همان‌طور که در پاراگراف بالا به آن اشاره‌کرده‌ایم؛ طرح دادخواست خلع ید در دادگاه برای خارج کردن اموال غیرمنقول از فرد غاصب انجام میشود.
بعد از طرح این دعوا، انتظار می‌رود تا با مدارکی که از سوی مالک اصلی یا خواهان ارائه میشود، مال غیرمنقول از تصرف فرد غاصب خارج شود؛ اما طرح این دعوا دارای شروطی است که برخی از آنها عبارت هستند از:
- برای طرح این دعوا در دادگاه، خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت باشد تا بتواند مالک بودن خود را اثبات کند.
- درصورتی‌که فردی مالک اصلی مال غیرمنقول باشد، اما دارای سند رسمی نباشد، باید ابتدا در دادگاه برای طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام کند و بعد از دریافت حکم، جهت طرح دعوای ذکرشده اقدام کند.
- باید به این نکته توجه شود که طرح این دعوا تنها برای خارج کردن تصرف فرد غاصب از اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه و… است.
- یکی از شروط طرح این دعوا، عدوانی بودن تصرف است؛ یعنی فرد غاصب بدون هیچ قراردادی و به‌صورت غیرقانونی به تصرف مال موردنظر پرداخته است.
دعوای خلع ید در ملک موروثی
دعوای خلع ید در ملک موروثی زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از وارثان بدون اجاره گرفتن از سایر وارثان حاضر، به تصرف ملک یا زمین به ارث رسیده از والدین خود بپردازد. خلع ید در ملک موروثی زمانی قابل‌قبول است که میان وارثان هیچ قرارداد قانونی وجود نداشته باشد.
در چنین وضعیتی هر یک وارثانی که در ملک موردنظر سهم دارند؛ میتوانند برای طرح این دعوا و خارج کردن مال غیرمنقول از تصرف وارث غاصب اقدام کنند. علاوه بر طرح دعوای مذکور، فرد میتواند برای مطالبه اجرت‌المثل روزهای تصرف به دادگاه طرح دعوا کند.
تفاوت خلع ید ، تخلیه ید و دعوای تصرف عدوانی
چنانچه فردی بخواهد در دعاوی ملکی مال غیرمنقول خود را از تصرف فردی خارج کند، باید به طرح یکی از سه دعوای تخلیه ید، دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی بپردازد.
متأسفانه کافی نبودن اطلاعات مردم در این زمینه باعث میشود تا طرح دعوای خود را با عنوانی اشتباه انتخاب کنند؛ که این مسئله باعث رد درخواست از سوی دادگاه میشود. لذا؛ پیشنهاد میشود برای انتخاب درست طرح دعوا، به مطالعه تفاوت خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی بپردازید. تفاوت دعاوی مذکور به شرح زیر است:
تفاوت آن با تخلیه ید
دعاوی خلع ید و تخلیه دارای تفاوت‌هایی بوده که اطلاع از آنها میتواند در طرح درست دعوا در دادگاه تاثیر بگذارد:
- دعوای خلع ید تنها برای اموال غیرمنقول است؛ این در حالی است که طرح دعوای تخلیه ید برای تمام اموال منقول و غیرقابل امکان‌پذیر است.
- از دیگر تفاوت‌های فاحش این دو طرح دعوا، نوع مالکیت است. برای طرح خلع ید ، فرد باید دارای سند رسمی مالکیت باشد؛ این در حالی است که برای طرح دعوای تخلیه ید نیازی به سند مالکیت نیست و فرد تنها با داشتن مالکیت منافع، میتواند برای طرح دعوا اقدام کند؛
- اما تفاوت بسیار مهمی که میان این دو طرح دعوا وجود دارد؛ وجود قرارداد است. درواقع تخلیه ید برای تصرف اموالی انجام میشود که از قبل قراردادی قانونی برای آن وجود داشته باشد و زمان آن به اتمام رسیده باشد؛ اما خلع ید تنها برای تصرف غیرقانونی املاک توسط فرد غاصب انجام میشود.
تفاوت آن با تصرف عدوانی
تشابه دعوای خلع ید و تصرف عدوانی باعث شده است تا بسیاری از افراد دادخواست خود را به‌اشتباه ثبت کنند. تشابه این دو طرح دعوا، این است که هر دو تنها برای اموال غیرمنقول کاربرد دارند و برای دعوایی مطرح می‌شوند که فرد غاصب اموال را به‌صورت غیرقانونی به تصرف خود درآورده باشد. موارد زیر از جمله تفاوت‌های این دعوای با تصرف عدوانی هستند:
- تفاوت اصلی این دو طرح دعوا بر این اساس است که در خلع ید فرد باید تنها دارای سند مالکیت باشد؛ اما در دعوای تصرف عدوانی، خواهان باید دارای سابقه تصرف در ملک را داشته باشد؛ یعنی در تصرف عدوانی حتی اگر دارای مالکیت منافع باشید؛ میتوانید برای طرح دعوا اقدام کنید.
- تفاوت دیگر این دو طرح دعوا در هزینه دادرسی است. در حالت کلی دعوای خلع ید یک دعوای مالی است و تصرف عدوانی یک دعوای غیرمالی است. ازاین‌جهت هزینه دادرسی دعوای تصرف عدوانی برای همه یکسان است؛ اما طرح اقامه دعوا برای خلع ید با توجه به ارزش مال موردنظر تعیین میشود و برای هر فرد متفاوت است.
- حکم خلع ید پس از قطعی شدن قابل‌اجراست اما اجرای حکم تصرف عدوانی نیازی به قطعی شدن ندارد.
- در تصرف عدوانی نیازی نیست که خواهان، صاحب‌ملک باشد. همین‌که متصرف قبلی ملک باشد برای طرح دعوا در دادگاه کفایت می‌کند اما در طرح دعوای خلع ید نیاز است تا خواهان صاحب اصلی ملک باشد.
- تصرف عدوانی علاوه بر طرح در دادگاه حقوقی در دادگاه‌های کیفری نیز قابل‌طرح است اما این در حالی است که حکم خلع ید تنها از طریق دادگاه حقوقی قابل‌طرح و اجراست.
- در طرح دعوای تصرف عدوانی نیاز به رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست اما در دعوای خلع ید رعایت این تشریفات از ملزومات است.
اقدامات دادگاه برای دعوای خلع ید خواهان
دادگاه برای دادن حکم خلع ید و تصرف غیرقانونی خوانده اقداماتی را بعد از ارائه طرح دعوی از سوی خواهان به دادگاه انجام میدهد که عبارت هستند از:
- در مرحله اول دادگاه به احراز سند مالکیت خواهان می‌پردازد.
- در مرحله دوم دادگاه به غیرقانونی بودن تصرف خوانده می‌پردازد.
- در مرحله سوم کارشناس با انجام تحقیقات متعدد به بررسی محدوده مالکیت می‌پردازد.
- طی دادگاه خوانده باید ثابت کند تا تصرف آن در ملک خواهان مشروع و قانونی است.
آیا دعوای خلع ید به استناد سند عادی در دادگاه امکان‌پذیر است؟
شرط اصلی طرح دعوای خلع ید در دادگاه این است که خواهان سند مالکیت رسمی را به‌عنوان مدرک ارائه دهد. معمولاً ارائه سند عادی برای طرح دعوای مذکور در دادگاه امکان‌پذیر نیست؛ اما در مواقع شرایطی تعیین میشود که فرد با ارائه سند عادی میتواند برای طرح دعوا اقدام کند.
برای طرح دعوا با استناد سند رسمی، فرد باید حکم قطعی اثبات مالکیت را از دادگاه دریافت کند. برای دریافت این حکم خواهان باید با ارائه سند عادی و کارت ملی برگه‌ای تحت عنوان برگه ثنا از خدمات الکترونیک دریافت کند. درنهایت با ثبت دادخواست اثبات مالکیت، برای دریافت حکم اقدام کند.
چنانچه دادگاه برگه حکم اثبات مالکیت را به فرد تحویل دهد؛ خواهان میتواند در اولین فرصت برای طرحید به استناد سند عادی اقدام کند. توجه داشته باشید که میتوانید با دریافت مشاوره از وکیل خلع ید، برای ارائه دادخواست آن با اثبات مالکیت به‌صورت هم‌زمان اقدام کنید.
رسیدگی به دعوای خلع ید توسط کدام مرجع انجام میشود؟
هزینه دادرسی دعوای خلع ید و مرجع صالح برای رسیدگی این دعوا، از موضوعاتی است که اغلب افراد قبل از طرح دعوا مایل هستند تا اطلاعاتی را در رابطه با آن کسب کنند. هزینه دادرسی برای طرح این دعوا معمولاً با توجه به ارزش ملک محاسبه میشود.
مرجع صالحی که به رسیدگی این دعوا می‌پردازد؛ دقیقاً محل وقوع ملک است. برای مثال اگر ملکی در شهرستان بهشهر استان مازندران واقع‌شده باشد؛ رسیدگی به این دعوا، در دادگاه عمومی حقوقی شهرستان بهشهر برگزار میشود.
آیا حکم خلع ید قابل تجدیدنظر است؟
شاید این سؤال برای برخی از افراد ایجاد شود که آیا امکان تجدیدنظر از دعوای خلع ید وجود دارد؟ در پاسخ به این سؤال باید بگوییم بله! درصورتی‌که حکمی برای دعوای مذکور صادرشده باشد، فرد میتواند تا 20 روز بعد از رأی صادره، برای درخواست تجدیدنظر اقدام کند.
نتیجه‌گیری
تا اینجا به شرح کامل طرح دعوای و شرایط لازم برای طرح این دادخواست پرداختیم. دانستیم که دعوای مذکور اغلب با تخلیه ید و دعوای تصرف عدوانی اشتباه گرفته میشود و دادگاه با رد درخواست به این دعوا خاتمه میدهد. لذا پیشنهاد میشود برای موفقیت در چنین دعوایی با افراد متخصص و حاذق در این زمینه مشورت شود.
موسسه حقوقی دادیستا متشکل از وکلا و حقوقدانان حاذقی است که میتوانند شما عزیزان را برای طرح چنین دعوایی راهنمایی کنند. برای مشاوره حقوقی با وکلا و کسب اطلاعات بیشتر میتوانید به آدرس اینترنتی این موسسه مراجعه کنید. همچنین می توانید از طریق شماره‌های موجود، با افراد متخصص در این حوزه تماس حاصل کنید.