تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به‌گونه‌ای که مهندس طراح در پایان کار بلاتکلیف نماند

مقدمه؛ وقتی زحمت مهندس در پایان پروژه نادیده گرفته می‌شود

فرض کنید ماه‌ها برای طراحی، محاسبه یا ارائه خدمات فنی یک پروژه ساختمانی وقت گذاشته‌اید و پروژه پس از چند سال به مرحله بهره‌برداری رسیده است. اما زمانی که نوبت به دریافت حق‌الزحمه شما می‌رسد، با این پاسخ مواجه می‌شوید که «قرارداد مشارکت در ساخت مربوط به مالک و سازنده است و شما باید حق‌الزحمه خود را از یکی از آنها مطالبه کنید.»

این وضعیت زمانی پیچیده‌تر می‌شود که قرارداد مهندس طراح یا مشاور، به‌صورت جداگانه و دقیق تنظیم نشده باشد و میزان حق‌الزحمه، زمان پرداخت، مسئول پرداخت و ضمانت اجرای تعهدات در آن به‌روشنی مشخص نشده باشد.

در پروژه‌های مشارکت در ساخت، مالک و سازنده درباره ساخت و نحوه تقسیم منافع پروژه توافق می‌کنند؛ اما خدمات مهندسی نیز بخشی از هزینه‌ها و تعهدات پروژه است و حقوق مهندس نباید به توافقات داخلی مالک و سازنده وابسته بماند.

بنابراین، اگر مهندس طراح یا مشاور قرار است بخشی از حق‌الزحمه خود را به‌صورت سهم از پروژه یا منافع حاصل از آن دریافت کند، مهم‌ترین مسئله، تنظیم قراردادی است که این حق را به‌صورت روشن، قابل مطالبه و دارای ضمانت اجرای مناسب مشخص کند.

جایگاه مهندس طراح در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت، در اصل قراردادی میان مالک و سازنده برای همکاری در احداث ساختمان و تقسیم حقوق و منافع حاصل از پروژه است. مهندس طراح، مشاور یا سایر عوامل فنی پروژه، لزوماً طرف قرارداد مشارکت در ساخت نیستند؛ مگر اینکه به‌صراحت به عنوان یکی از طرفین قرارداد وارد رابطه حقوقی شوند.

به همین دلیل، صرف اینکه نام مهندس در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد، لزوماً به معنای ایجاد حق مستقیم برای او در برابر مالک و سازنده نیست.

اگر قرار است مهندس طراح در ازای خدمات خود، مبلغی مشخص یا سهمی از منافع پروژه دریافت کند، بهتر است رابطه حقوقی او با اشخاص متعهد به پرداخت، در قراردادی مستقل و روشن تعیین شود.

در این قرارداد باید مشخص باشد:

- مهندس دقیقاً چه خدماتی ارائه می‌دهد؟

- طرف یا طرف‌های متعهد به پرداخت چه اشخاصی هستند؟

- حق‌الزحمه مهندس مبلغ ثابت است یا سهمی از پروژه؟

- در صورت پرداخت سهم از پروژه، سهم دقیق چگونه محاسبه می‌شود؟

- زمان و نحوه پرداخت چگونه است؟

- در صورت تأخیر یا عدم پرداخت، چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

- در صورت فسخ یا خاتمه قرارداد مالک و سازنده، تکلیف حقوق مهندس چه خواهد بود؟

۶ نکته مهم برای تنظیم قرارداد مهندس طراح در پروژه مشارکت در ساخت

حق‌الزحمه مهندس را دقیق و بدون ابهام تعیین کنید

یکی از مهم‌ترین مشکلات قراردادهای خدمات مهندسی، استفاده از عباراتی مانند «سهم عادلانه»، «حق‌الزحمه متناسب با پروژه» یا «درصدی از منافع» بدون تعیین دقیق مبنای محاسبه است.

اگر قرار است حق‌الزحمه مهندس به‌صورت مبلغ ثابت پرداخت شود، مبلغ و زمان پرداخت آن مشخص شود.

اگر قرار است مهندس در ازای خدمات خود، بخشی از منافع یا واحدهای پروژه را دریافت کند، باید مشخصات آن به‌گونه‌ای تعیین شود که در آینده امکان اختلاف درباره میزان سهم وجود نداشته باشد؛ برای مثال، تعداد واحد، مشخصات واحد، متراژ، طبقه یا سایر معیارهای قابل تشخیص.

هرچه مبنای محاسبه حق‌الزحمه روشن‌تر باشد، احتمال اختلاف در زمان تسویه نیز کمتر خواهد بود.

مسئول پرداخت را مشخص کنید

در پروژه‌های مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین موضوعات این است که مهندس دقیقاً از چه شخصی حق‌الزحمه خود را مطالبه خواهد کرد.

اگر مالک و سازنده هر دو مسئول پرداخت هستند، نوع تعهد آنها باید در قرارداد به‌روشنی مشخص شود.

همچنین اگر پرداخت حق‌الزحمه منوط به فروش واحدها یا تحقق مرحله خاصی از پروژه است، این موضوع باید صریحاً در قرارداد ذکر شود.

نباید پرداخت حق‌الزحمه مهندس به عباراتی کلی مانند «پس از فروش پروژه» یا «پس از تسویه حساب مالک و سازنده» موکول شود؛ مگر اینکه زمان تحقق این شرایط و آثار آن به‌صورت دقیق در قرارداد مشخص شده باشد.

برای عدم پرداخت، ضمانت اجرای مؤثر پیش‌بینی کنید

صرف درج مبلغ حق‌الزحمه، در صورتی که ضمانت اجرای مناسبی برای عدم پرداخت پیش‌بینی نشده باشد، همیشه برای جلوگیری از اختلاف کافی نیست.

طرفین می‌توانند در حدود قانون، برای اجرای تعهدات قراردادی ضمانت اجرا تعیین کنند؛ از جمله وجه التزام برای تأخیر در پرداخت، تعیین موعدهای مشخص برای ایفای تعهد و در موارد قابل اعمال، پیش‌بینی تضمین‌های قراردادی.

در این بخش باید توجه داشت که ضمانت اجرا باید با ماهیت تعهد و مقررات قانونی سازگار باشد.

برای مثال، نمی‌توان صرفاً با درج یک عبارت قراردادی، برای مهندس حق توقیف یا جلوگیری از فروش ملک ایجاد کرد؛ توقیف مال و اقدامات تأمینی تابع شرایط و تشریفات قانونی خود است.

تکلیف حق‌الزحمه را در صورت فسخ یا خاتمه قرارداد اصلی مشخص کنید

یکی از مهم‌ترین خلأهای قراردادهای خدمات مهندسی در پروژه‌های مشارکتی، سکوت درباره وضع حقوق مهندس در صورت برهم خوردن قرارداد مالک و سازنده است.

فرض کنید مهندس بخش قابل توجهی از طراحی و خدمات فنی پروژه را انجام داده، اما مالک و سازنده بعداً قرارداد مشارکت خود را فسخ می‌کنند یا همکاری آنها به هر دلیل خاتمه پیدا می‌کند.

در چنین شرایطی باید از ابتدا مشخص باشد که:

- خدمات انجام‌شده چگونه محاسبه می‌شود؟

- حق‌الزحمه خدمات انجام‌شده چه زمانی پرداخت خواهد شد؟

- اگر پرداخت حق‌الزحمه به فروش واحدها وابسته بوده، با منتفی شدن فروش چه وضعیتی ایجاد می‌شود؟

- تکلیف هزینه‌های انجام‌شده توسط مهندس چیست؟

- در صورت خاتمه قرارداد، آیا مهندس همچنان مسئول ادامه خدمات خواهد بود یا خیر؟

پیش‌بینی این موارد می‌تواند از تبدیل اختلاف میان مالک و سازنده به اختلافی جدید میان آنها و مهندس جلوگیری کند.

موعد پرداخت و وجه التزام تأخیر را دقیق تعیین کنید

عبارت‌هایی مانند «پس از اتمام پروژه» یا «در زمان فروش واحدها» ممکن است در آینده منشأ اختلاف شوند؛ زیرا ممکن است مشخص نباشد اتمام پروژه دقیقاً از چه تاریخی محقق شده یا چه زمانی پرداخت باید انجام شود.

بهتر است زمان پرداخت یا معیار تحقق آن، تا حد امکان روشن و قابل احراز باشد.

همچنین در صورت توافق طرفین، می‌توان برای تأخیر در انجام تعهد، وجه التزام تعیین کرد.

وجه التزام باید به‌صورت روشن در قرارداد درج شود تا در صورت بروز اختلاف، میزان و شرایط مطالبه آن قابل تشخیص باشد.

قرارداد و تعهدات مالی را مستند و قابل اثبات تنظیم کنید

تنظیم قرارداد کتبی، به‌ویژه در پروژه‌هایی که ارزش مالی بالایی دارند، اهمیت زیادی دارد. اما صرف کتبی بودن قرارداد کافی نیست؛ مفاد آن نیز باید روشن و قابل اجرا باشد.

در صورت توافق طرفین، می‌توان قرارداد را در دفتر اسناد رسمی نیز تنظیم یا برای برخی تعهدات و تضمین‌ها از ظرفیت اسناد رسمی استفاده کرد. با این حال، ثبت رسمی قرارداد به‌تنهایی به معنای تضمین وصول حق‌الزحمه یا حل سریع اختلاف نیست و آثار حقوقی آن باید با توجه به نوع قرارداد و تعهدات طرفین بررسی شود.

آیا مهندس طراح باید در قرارداد مشارکت در ساخت طرف قرارداد باشد؟

این موضوع به ساختار رابطه حقوقی پروژه و نحوه توافق طرفین بستگی دارد.

اگر مهندس صرفاً ارائه‌دهنده خدمات فنی است، می‌توان رابطه او را در قالب یک قرارداد خدمات مهندسی مستقل با مالک، سازنده یا شخص متعهد به پرداخت تنظیم کرد.

اما اگر قرار است مهندس در برابر ارائه خدمات خود، سهمی از پروژه یا منافع حاصل از آن دریافت کند، اهمیت تعیین دقیق ساختار حقوقی این توافق بیشتر می‌شود.

در چنین شرایطی، باید مشخص شود سهم مورد نظر دقیقاً چه ماهیتی دارد و انتقال یا استحقاق آن تحت چه شرایطی ایجاد می‌شود. استفاده از عبارت‌هایی مانند «سهم از پروژه» بدون تعیین دقیق موضوع حق، می‌تواند در آینده منشأ اختلاف شود.

قرارداد مهندس باید از قرارداد مشارکت مالک و سازنده جدا باشد یا به آن ملحق شود؟

پاسخ به این سؤال به ساختار پروژه بستگی دارد؛ اما آنچه اهمیت دارد این است که تعهدات مربوط به مهندس به‌گونه‌ای تنظیم شود که میان قرارداد اصلی مشارکت و قرارداد خدمات مهندسی تعارض یا خلأ ایجاد نشود.

اگر قرارداد مهندس جداگانه تنظیم شود، باید رابطه آن با قرارداد مشارکت در ساخت مشخص باشد.

برای مثال، اگر پرداخت حق‌الزحمه مهندس به مرحله‌ای از پروژه وابسته است که در قرارداد مشارکت تعریف شده، بهتر است همان مرحله در قرارداد مهندس نیز به‌طور دقیق تعریف شود.

همچنین در صورت تغییر، فسخ یا خاتمه قرارداد مشارکت، تکلیف قرارداد خدمات مهندسی باید مشخص باشد.

جمع‌بندی؛ حق مهندس را به حسن‌نیت مالک و سازنده وابسته نکنید

در پروژه‌های مشارکت در ساخت، بخش قابل توجهی از اختلافات مربوط به خدمات مهندسی را می‌توان با یک قرارداد دقیق و آینده‌نگرانه پیشگیری کرد.

مهندس طراح یا مشاور نباید صرفاً به وعده‌های شفاهی یا توافقات کلی درباره پرداخت حق‌الزحمه اکتفا کند. مبلغ یا نحوه محاسبه حق‌الزحمه، مسئول پرداخت، زمان تسویه، شرایط فسخ یا خاتمه قرارداد، ضمانت اجرای تعهدات و وضعیت حقوق مهندس در صورت تغییر شرایط پروژه، از جمله موضوعاتی هستند که بهتر است از ابتدا به‌صورت روشن در قرارداد تعیین شوند.

در نهایت، قرارداد خوب قراردادی نیست که صرفاً در زمان اختلاف از آن استفاده شود؛ قراردادی است که پیش از شکل‌گیری اختلاف، تکلیف طرفین را روشن کرده باشد.

اگر شما به‌عنوان مهندس طراح، مشاور یا ارائه‌دهنده خدمات فنی در یک پروژه مشارکت در ساخت فعالیت می‌کنید، بررسی حقوقی قرارداد پیش از امضا می‌تواند از بروز اختلافات مالی و قراردادی در مراحل بعدی جلوگیری کند.

مؤسسه حقوقی دادیستا با تمرکز بر قراردادهای ساختمانی و پیمانکاری، قراردادهای مشارکت در ساخت و دعاوی ناشی از اجرای پروژه‌های عمرانی، امکان بررسی و تنظیم قرارداد متناسب با ساختار حقوقی پروژه را فراهم می‌کند.