شورای عالی ثبت

شورای عالی ثبت عالی‌ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی و مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیئت نظارت است در واقع این شورا در زمان بروز اختلاف بین اشخاص و سازمان ثبت مرجع صالح است جهت پذیرش تقاضای ثبت و تصرف اشخاص و تزاحم و تعارض بین اسناد صادر شده. شورای عالی ثبت برای اولین بار در قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی مصوب ۱۰/۷/۱۳۱۷ وارد ساختار ثبت گردید. شورای عالی ثبت به موارد ارجاعی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیدگی و نسبت به آن اعلام نظر می نماید این شورا دارای دو شعبه به شرح ذیل می باشد:

• شعبه مربوط به املاک
• شعبه مربوط به اسناد که در ادامه به بررسی وظایف و اختیارات شورای عالی ثبت و تشکیلات این شورا می‌پردازیم.

 

 وظایف شورای عالی ثبت

طبق ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک و تبصره آن وظایف و اختیارات شورای عالی ثبت به شرح ذیل می باشد:

 ایجاد وحدت رویه

در مواردی که آرای هیئت های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد رئیس سازمان ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه موضوع را جهت اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌نماید.

 مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیئت نظارت تصمیمات هیئت نظارت

بجز مواردی که در بندهای ۱۵۷ تبصره ۴ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت آورده شده است پس از مهلت ۲۰ روز از تاریخ الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل برای اصلاح ذینفع قطعی است و در شورای عالی ثبت تجدیدنظر نمی‌شود لذا آرایی که امکان و قابلیت اعتراض و تجدید نظر نداشته باشند قابل طرح در شورای عالی ثبت نمی‌باشند.

 اعلام نظر مشورتی

طبق بند ۶ آیین نامه مربوط به شورای عالی ثبت شورای عالی نسبت به اموری که مطرح می شود چنانچه نقایصی در مقدمات امر مشاهده کند نظر خود را اظهار می‌دارند و وجود دعاوی در محاکم مانع رسیدگی نخواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید عملیات اجرای تعقیب می شود.

 

 انواع اعتراضات ثبتی

• اعتراض به حدود
• اعتراض به ثبت (تقاضای ثبت)
• اعتراض به حقوق ارتفاقی

 چه کسی می‌تواند ثبت اعتراض کند؟

هر شخصیت که در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد و آن حق ارتفاقی باشد می تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید.

چه کسانی حق اعتراض به حدود را دارند؟

• مجاورین
• متقاضی
• اداره اوقاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور

شکایت از آراء شورای عالی ثبت :

طبق رای شماره ۵/۷۳/۱۹۹ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ٣٧۵‏۱ با ملاحظه اینکه طبق تبصره دو از بند سه ماده ١١‏قانون دیوان عدالت اداری (قانون سابق)، صرفاً تصمیمات و آراء دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری و نظامی و ‌دادگاههای انتظامی قضات دادگستری و ارتش، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمی باشد و با عنایت به اینکه آراء صادره از شورای عالی ثبت از جمله آراء دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری نمی باشد و شرکت قاضی در همان شورا، شورای مرقوم را از شمول دادگاههای اداری موضوع بند دو از ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری خارج نمی نماید، بنابراین دادنامه شماره ١٠٠۴‏-۵/۶/۱۳۷۲‏صادره از شعبه ١۴‏دیوان عدالت اداری که متضمن این معنی است، مطابق موازین قانونی تشخیص می گردد. این رای وفق ماده ٢٠‏ قانون دیوان عدالت اداری در موارد مشابه برای شعب دیوان و سایر مراجع لازم الاتباع است.

بنابراین، با توجه به رای وحدت رویه مذکور و رویه قضایی جاری، هم اکنون کلیه آراء هیات نظارت و شورای عالی ثبت قابل طرح و رسیدگی در دیوان عدالت اداری کشور است و تاکنون نیز آراء فراوانی در همین ارتباط از سوی دیوان صادره و به مرحله اجرا گذاشته شده است.

 

  تشکیلات شورای عالی ثبت

1-شعبه مربوط به املاک

2- شعبه مربوط به اسناد هر یک از شهب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوانعالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضائیه و مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بدین توضیح که هر گاه موضوع مورد رسیدگی مربوط به ثبت املاک باشد عضو سوم مدیر کل ثبت املاک و هر گاه مربوط به ثبت اسناد باشد عضو سوم مدیر کل ثبت اسناد خواهد بود.

تعیین جلسات شورای عالی ثبت

تعیین جلسات شورایعالی ثبت به نظر رئیس سازمان ثبت به تناسب میزان کار میباشد و در جلسات شوری یک نفر از روسا یا کارمندان اداره ثبت به انتخاب رئیس سازمان به سمت منشی گری تعیین میشود اضافه مینماید که در هر جلسه از جلسات شورایعالی ثبت صورتجلسه ای مشتمل بر امور زیر تنظیم میشود :

• اسامی حاضرین
• موضوع طرح شده
• نظر شورا
• امضاء اعضای شورا حدود صلاحیت شورایعالی ثبت

1-حوزه صلاحیت شورایعالی ثبت تمام ایران است و آراء تام هیاتهای نظارت در سراسر ایرن در صورت قابل تجدیدنظر بودن برای تجدیدنظر به شورای مذکور فرستاده میشود .

2- تجدیدنظر از آراء غیر قطعی هیات نظارت .

3- ایجاد وحدت رویه رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیاتهای نظارت متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را جهت رسیدگی و اعلام نظر به شورایعالی ثبت ارجاع مینماید .

 

رأی وحدت رویه شماره 4484- 13/6/1389 شورای عالی ثبت (شعبه اسناد)

 

شماره 105386/89 24/6/1389

مدیر عامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران

به پیوست یک نسخه رای وحدت‌رویه شماره4484ـ13/6/1389 شورای عالی ثبت (شعبه اسناد) ارسال می‌گردد خواهشمند است دستور فرمایید در راستای ماده 16 آئین‌نامه اجرائی رسیدگی اسناد مالکیـت معارض و هیـئت نظارت و شـورای ‌عالی مصوب 16/2/1352 نسبت به درج و انتشار آن اقدام و دو نسخه روزنامه حاوی رای مزبور را به این معاونت ارسال نمایند.

 

معاون امور اسناد ـ سیدعلی‌رضا میرشریفی

 

شماره4484 13/6/1389

مرجع رسیدگی: شورایعالی ثبت (شعبه اسناد)

معترض: اداره کل حقوقی و دعاوی بانک ملی ایران

معترض عنه: رﺃی شماره 25109 مورخ 27/8/1388 هیئت‌نظارت استان تهران

موضوع: بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت

گردش کار: برابر اعلام اداره ثبت شمیران بانک ملی به استناد سند رهنی 192298ـ27/2/85 تنظیمی دفتر چهار تهران جهت وصول مبلغ 110/889/765/23 ریال علیه شرکت گلدن‌سان کیش و خانم بهجت خورسندیان از طریق اداره سوم اجرای اسناد رسمی مبادرت بصدور اجرائیه نموده که بعلت نشانی مدیونین و محل مورد وثیقه به اجرای ثبت شمیران نیابت اعطاء گردید اجرائیه در تاریخ 6/8/1386 برابر مقررات به بدهکاران ابلاغ و پس از انجام تشریفات قانونی و عدم پرداخت بدهی، بانک تقاضای ادامه عملیات اجرائی را نمود. برابر گزارش کارشناس رسمی دادگستری ششدانگ پلاک 365 اصلی واقع در بخش 11 تهران مورد وثیقه به مبلغ هفتاد میلیارد ریال ارزیابی و پس از ابلاغ نظریه کارشناس، خانم بهجت خورسندیان وفق ماده 101 آئین‌نامه اجرا به ارزیابی صورت گرفته اعتراض و تقاضای ارزیابی مجدد را نمود که مطابق ماده 102 آئین‌نامه اجرا نسبت به انتخاب کارشناس اقدام که کارشناس مربوطه پلاک فوق‌الذکر را به مبلغ یکصدو ده میلیارد ریال ارزیابی و تاریخ مزایده نیز مورخ 17/3/1388 تعیین گردید بانک ملی نیز طی مشروحه‌ای اعلام داشته در مرداد ماه سال گذشته ملک در تهران در اوج قیمت قرار داشته و در اواخر سال ارزش ملک کاهش قابل توجهی پیدا کرده و مبلغ ارزیابی دوم می‌بایست یکسان یا کمتر از میزان ارزیابی اول باشد در صورتیکه این امر بالعکس گردیده لذا با توجه به تفاوت فاحش مبلغ ارزیابی اول و دوم پلاک یاد شده که چهل میلیارد ریال می‌باشد و گزارش ارزیابی دوم نیز به بانک ابلاغ نگردیده بر اساس ماده 169 آئین‌نامه اجرا به آن اعتراض و تقاضای رسیدگی به موضوع را نموده و بانک بستانکار تقاضای جلوگیری از ادامه عملیات اجرائی و مزایده ملک را نموده که نظریه رئیس ثبت با توجه به موارد مذکور به شرح زیر اعلام گردید:

« به نظر اعتراض به ارزیابی وارد نمی‌باشد».

پس از ابلاغ نظریه بانک ضمن اعتراض به آن عنوان نموده مواد 101 و 102 آئین‌نامه اجرا هیچگونه راهکاری در خصوص موضوع مورد اعتراض بانک ارائه ننموده و سکوت آئین‌نامه در خصوص موضوع از نظر اصول و قواعد حقوقی نمی‌تواند مبنای قابل پذیرش در جهت تضییع حقوق شرعی و قانونی بانک محسوب گردد و تقاضای رسیدگی نموده که موضوع در هیئت نظارت مطرح و به شرح زیر انشاء رای گردید:

« با توجه به محتویات پرونده: پس از ارزیابی مجدد اعتراض به ارزیابی وارد نیست نتیجتاً نظر آقای رئیس ثبت تائید می‌شود».

پس از ابلاغ رﺃی هیئت ‌اداره کل حقوقی و دعاوی بانک ملی ضمن ایراد مطالب فوق‌الذکر با ضمیمه نمودن رﺃی 6249 ـ 24/3/1388 هیئت‌ نظارت استان مازندران عنوان نموده در مورد مشابه از طرف هیئت نظارت استان مازندران رﺃی قطعی مبنی بر تجدید ارزیابی جهت جلوگیری از تضییع حق احتمالی معترضین صادرگردیده و باستناد تبصره4 بند 8 ماده 25 قانون ثبت تقاضای رسیدگی به موضوع و صدور رأی شایسته به منظور جلوگیری از تضییع حق شرعی و قانونی بانک و همچنین صدور رأی وحدت رویه

را نموده که ارسال پرونده‌های هیأت نظارت با ثبت استان تهران و مازندران مکاتبه که ادارات مذکور مبادرت به ارسال پرونده‌ها به دفتر نظارت نمودند که در خصوص پرونده استان تهران گزارش فوق تهیه گردید.

با بررسی پرونده هیأت نظارت استان مازندران مراتب بدین شرح گزارش می‌گردد:

بانک ملی ایران شعبه راه‌آهن ساری جهت وصول مبلغ 100.000.000 ریال بابت اصل، مبلغ 10.586.400 ریال بابت سود و مبلغ 53.247.480 ریال بابت خسارت تأخیر علیه آقای محمد برزگرگلچین و غیره مبادرت به صدور اجرائیه نموده که اجرائیه در تاریخهای 7/4/1386 و 3/9/1386 به مدیون و ضامنین ابلاغ گردید متعاقباً بستانکار (بانک) تقاضای بازداشت پلاک 1214ـ23/17/5 بخش یک ثبت ساری متعلق به یکی از ضامنین (تقی رامشگر) را نموده که اقدام لازم بعمل آمده همچنین به درخواست طلبکاران دیگر مازاد پلاک مذکور بازداشت گردید ششدانگ پلاک یادشده به مبلغ 4.840.000.000 ریال ارزیابی که بازداشت‌کننده مازاد نسبت به مبلغ ارزیابی اعتراض و پرونده جهت ارزیابی مجدد به کارشناس دوم ارجاع و کارشناس‌دوم نیز پلاک مورد بازداشت را به مبلغ 1.285.625.000 ریال (مبلغ 3.554.375.000 ریال کمتر از مبلغ ارزیابی اول) ازریابی نموده که موضوع مورد اعتراض بدهکار و وکیل وی قرار گرفته که رئیس ثبت با توجه به موارد مذکور به شرح زیر اعلام نظر نمود:

« اعتراض بدهکار نسبت به ارزیابی دوم پلاک موردبازداشت، نظر به اینکه اقدامات انجام شده و گزارش کارشناسی اول و دوم مبنی بر اعلام مبلغ ارزیابی پلاک موردبازداشت توسط کارشناس محترم رسمی دادگستری بر طبق مقررات آئین‌نامه اجرا عمل گردیده و فاقد ایراد و اشکال قانونی بوده، با توجه به صراحت ماده102 آئین‌نامه در اینگونه موارد یعنی اعتراض مجدد نسبت به ارزیابی دوم و یا درخواست ارزیابی سوم در آئین‌نامه اجرا پیش‌بینی نگردیده، لذا باستناد آئین‌نامه اجرا اعتراض بدهکار رد می‌گردد».

پس از ابلاغ نظریه یکی از وارثین بنام مهدی رامشگر (احد از ضامنین پرونده) در فرجه مقرر باتفاق بقیه وارثین به آن اعتراض و تقاضای رسیدگی نمودند که موضوع در هیأت مطرح و به شرح زیر منجر به صدور رأی گردید:

« با توجه به مفاد گزارش و محتویات پرونده و اعتراض معترضین درخصوص ارزیابی بعمل‌آمده از آنجا که فی‌مابین ارزیاب اولی و ثانوی اختلاف فاحش وجود دارد و بیم تضییع حق می‌رود و به منظور جلوگیری از تضییع حق احتمالی معترضین ضمن نقض رأی ریاست محترم ثبت قرار ارجاع امر به کارشناسی انجام کارشناسی مجدد صادر و مقرر می‌دارد واحد ثبتی برابر مقررات اقدام مقتضی را معمول نمایند».

با عنایت به اینکه درخصوص موضوع واحد دو رأی متفاوت از ناحیه هیأتهای نظارت تهران و مازندران صادر گردیده مستنداً به تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت مراتب تقدیم گزارش می‌گردد.

به تاریخ 13/6/1389 ؛ جلسه شورای عالی ثبت با حضور امضاءکنندگان ذیل تشکیل و پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع نظریات کارشناسی ابرازی، اعضای محترم مشاوره نموده و به شرح ذیل مبادرت به انشاء رأی گردید:

رأی وحدت رویه شورای عالی ثبت:

با توجه به محتویات پرونده‌ها و گزارش کار، در مواردی که بین نظریه کارشناس اول و نظریه کارشناس تجدیدنظر موضوع مواد 101 و 102 آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب11/6/1387 اختلاف وجود دارد و به نظریه کارشناس تجدیدنظر اعتراض می‌گردد، چون در آئین‌نامه یادشده نسبت به این موضوع تعیین‌تکلیف نشده است به منظور جلوگیری از تضییع حق معترض و رفع مشکل، با تبعیت از عمومات حقوقی موضوع به هیأت سه نفره کارشناس رسمی که به قید قرعه انتخاب خواهندشد ارجاع می‌گردد. نتیجتاً رأی شماره 6249 ـ 24/3/1388 هیأت نظارت استان مازندران تأیید می‌شود.

محمد ناصری‌صالح‌آبادی نبی‌اله داودی‌مازندرانی

رئیس شعبه 20 دیوانعالی کشور رئیس شعبه9 دیوانعالی کشورای وحدت رویه شوای عالی ثبت