فهرست محتوا

فهرست محتوا

علت اهمیت اخذ وکیل در دعوای کمیسیون ماده صد شهرداری

شاید تاکنون همه ما جمله حق گرفتنی است نه دادنی را بارها شنیده ایم اما کمتر به معنای واقعی آن که همانا مطالعه و آگاهی از انواع حقوق متعلق به ما در قوانین شکلی و ماهوی است دقت کرده باشیم. زیرا زمانی می‌توانیم به گرفتن حق بیندیشیم که اطلاعات حقوقی کافی در زمینه مربوطه را داشته باشیم و با راهکارهای بهره‌مندی از این قوانین و راه‌های وصول به آن آشنا باشم .

شاید یکی از افتخارات و رسالت‌های بزرگ شغل وکالت قبل از دفاع از حقوق تضییع شده اشخاص در مراجع ذیصلاح آگاه نمودن مردم نسبت به حقوق و تکالیف تعیین شده برای آنها در قوانین و مقررات است . که متاسفانه اکثریت مردم به دلیل نا آگاهی از حقوق و تکالیف مذکور در بسیاری موارد فرصت های مفید دفاع ازحقوق شان را از دست میدهند .
لذا با مداقّه در این رساله سعی شده است اشتغال به وکالت در امور حقوقی املاک و دعاوی تخصصی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و دیوان عدالت اداری که افراد به دلیل عدم آگاهی از قوانین و ضوابط مربوطه ، از جمله ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اقدام به ساخت و ساز غیر اصولی کرده و به دلیل عدم آشنایی با حقوق متعلقه ، نحوه برخورد قانون با تخلف های ساختمانی دچار خسارات فراوانی می شوند را به طور تخصصی مورد بحث و بررسی قرار دهیم .

امیدواریم افراد جامعه با مطالعه این رساله با آگاهی نسبی از قوانین و مقررات مربوط به تخلفات ساختمانی و نحوه برخورد قانون با متخلفین امر ساخت و ساز آسیب کمتری از جهل به قانون نصیبشان شود.

  • ماده صد در یک نگاه

شهرداری به عنوان یکی از مهمترین نهادهای مسئول و صاحب نظر در پیشگیری از وقوع تخلف ها و اعمال رفتار های بازدارنده نقش به‌سزایی در این میان دارد . زیرا از یک سو به عنوان تنها خواهان در دعاوی تخلف های ساختمانی اجازه طرح دعوای کمیسیون ماده  ۱۰۰ را به عنوان یگانه مرجع صالح رسیدگی به تخلف های ساختمانی در شهر و حریم شهرها را داراست و از سوی دیگر مهمترین ارگان اجرای آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ در برخورد با تخلف های ساختمانی است .

این در حالی است که شهرداری می تواند با اقتباس از قوانین موجود و صدور معرفی نامه های داخلی در جلوگیری از وقوع تخلف های ساختمانی نیز اقدام نماید و تمامی این موارد حاکی از اهمیت و نقش شهرداری ها در برخورد با تخلف های ساختمانی است .

بسیاری از شهروندان از نحوه عملکرد و چگونگی برخورد با تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ آگاه نبوده و چه بسا همین عدم آگاهی منجر به افزایش آمار تخلف های ساختمانی در شهرها شده است . بر همین اساس پرداختن به موضوع رسیدگی های کمیسیون ماده ۱۰۰ با هدف بالا بردن سطح آگاهی مردم در چگونگی برخورد با تخلفات ساختمانی برای پیشگیری از وقوع تخلفات در این حوزه نیز از اهمیت فراوانی برخوردار می باشد .

در این مجال سعی شده است تا از منظری جدید به موضوع رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ پرداخته شود . به نظر می‌رسد آنچه که از دیدگاه محققین امر در این زمینه مغفول مانده است موضوع حقوق اشخاص خصوصی و نحوه برخورد کمیسیون ماده ۱۰۰ با آن می‌باشد .

در فرصت پیش آمده تلاش گردیده موانع و مشکلات موجود در راه حفظ حقوق اشخاص خصوصی در رسیدگی های کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی و راهکارهای کاربردی در جهت دفاع از حقوق خود در رسیدگی‌های فوق الذکر مطرح گردد.

 

تاریخچه کمیسیون ماده ۱۰۰

موضوع تخلفات ساختمانی نخستین بار در سال ۱۳۲۴ طی آیین نامه امور خلافی ناظر بر ماده ۲۷۶ قانون مجازات عمومی سابق مطرح گردیده است . به موجب بند ۵ ماده ۳ آیین نامه مزبور کسانی که بدون پروانه شهرداری و نقشه تصویب شده اقدام به احداث ساختمانی نمایند که مشرف به معابر عمومی و خیابان باشد به ۷ تا ۱۰ روز حبس و یک صد تا دویست ریال درآمد محکوم می‌گردند .

همانطور که ملاحظه می شود رسیدگی به تخلفات بر عهده دادگاه های ساده بوده و تنها در این دوران تخلفات ساختمانی واجد وصف کیفری به مجازات حبس توام بوده است . در زمان تصویب این قانون تنها قانونی که در زمینه شهرسازی مطرح شده بود قانون راجع به عقب نشینی های لازم مربوط به امر توسعه معابر بود که نخستین بار در سال ۱۳۱۲ و اصلاحی آن در سال ۱۳۲۰ به تصویب رسید .

تصویب قانون شهرداری در تاریخ ۱۳۳۴ و اصلاحات و الحاقات بعدی آن مطابق بند ۲۴ ماده ۵۵ صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی که در شهر احداث می‌شوند جزو وظایف شهرداری قرار گرفت . و بر اساس آنچه ذکر شد می‌توان گفت این دوره شروع توجه قانونگذار به مسائل شهر و شهرسازی بوده و آنچه در این دوران در بستر قانون اهمیت پیدا می‌کند صدور پروانه جهت ساخت و ساز است .

با تغییر نام قانون وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی این دوره به مهمترین دوره قانونگذاری در زمینه تخلف های ساختمانی شهرت یافته است . زیرا آنچه امروزه مبنای عمل در امر رسیدگی به تخلف های ساختمانی است محصول این دوران است .

با تصویب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به همراه دو تبصره در سال ۱۳۴۵ جدیدترین اقدام در زمینه قانونگذاری در امور تخلف های ساختمانی صورت گرفت . به نحوی که می‌توان گفت با تصویب به این ماده قوانین مربوط به تخلف های ساختمانی وارد مرحله جدیدی شد و با الحاق اصلاحاتی که در این ماده صورت گرفت تخلف های ساختمانی جایگاه خاصی در قوانین پیدا کردند .

و طبق این ماده مالکین املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلف شدند قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان سازی از شهرداری پروانه اخذ نمایند . از دیگر نتایج وضع این ماده آن بود که شهرداری برای نخستین بار اجازه یافت به وسیله مأمورین خود از عملیات ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری نماید.

از همین رو سیر تاریخی وضع مقررات به منظور جلوگیری از بروز تخلف های ساختمانی در ادوار گوناگون باعث گردید ، تا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری با تمامی اصلاحات به صورت امروزی و مطابق با استانداردهای روز کشور در امور ساخت و ساز و عملیات عمرانی به منظور :

  • تخریب و نوسازی
  • توسعه بنا و تعمیر
  • مرمت اساسی و تغییر کاربری
  • بهره برداری از ساختمان به منظور تامین ایمنی
  • بهره دهی مناسب و آسایش
  • بهداشت و صرفه اقتصادی فرد و جامعه وضع گردد.

صلاحیت و وظایف کمیسیون ماده صد شهرداری چیست ؟

کمیسیون ماده ۱۰۰ به عنوان یکی از مراجع اداری استثنایی است که به برخی از اختلاف های بین شهرداری و سایر اشخاص و ذینفعان رسیدگی می نماید.

کمیسیون دارای دو نوع صلاحیت می باشد

  • صلاحیت در رسیدگی به تمامی تخلفات ساختمانی از جمله احداث بنای بدون پروانه یا زائد بر پروانه و تخلف های مربوط به نقصان در استخدام بنا و عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی.
  • صلاحیت رسیدگی به تخلف نحوه استفاده از اماکن مسکونی با استناد به بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری.

  شهرداری چگونه از بروز تخلفات ساختمانی مطلع میگردد ؟

اولین قدم در بررسی موضوع نحوه آگاهی شهرداری از وقوع تخلف های ساختمانی است راه های آگاهی شهرداری از وقوع تخلف های ساختمانی به سه شکل امکان‌پذیر می باشد .

۱_در خصوص ساختمان های احداثی دارای پروانه ساختمانی با استناد به تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مهندس های ناظر ساختمانی موظف هستند بر عملیات اجرایی ساختمان که به مسئولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبه های فنی نظارت داشته باشند . و در پایان کار انطباق ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبه های فنی را گواهی نمایند .

۲_راه دیگر آگاهی شهرداری از وقوع تخلف گزارش مامورین شهرداری است که در تمام مراحل احداث بنا از زمان تقاضای صدور پروانه ساخت و صدور گواهی پایان کار ساختمان و وضعیت انطباق فعالیت های ساختمانی با مفاد پروانه صادره نظارت کرده و تخلفات را گزارش می‌کنند.

۳_روش دیگر برای آگاهی شهرداری از تخلفات ساختمانی استفاده از گزارش های مردمی در بروز تخلف های ساختمانی است.

 

چگونگی تشکیل پرونده و طرح آن در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

شکایت در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با شکایت شهرداری که به نوعی خواهان یا شاکی انحصاری تخلف های ساختمانی در شکایت های مطروحه کمیسیون ماده ۱۰۰ محسوب می شود آغاز می گردد . با استناد به تبصره ۱ ماده ۱۰۰ شهرداری مکلف است پس از جلوگیری از ادامه کار ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری ، در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح شکایت نماید .

سوال مهم اینجاست اگر شهرداری در مهلت مقرر به طرح شکایت اقدام ننماید تکلیف سازنده چیست ؟

در این صورت با گذشت یک هفته از تاریخ مقرر ذینفع می تواند خود به کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کنند و کمیسیون مکلف به رسیدگی می باشد.

پس از ارسال پرونده به کمیسیون مربوطه بنا به تصریح تبصره یک ماده ۱۰۰ بلافاصله اخطار اخذ دفاعی ذینفع در مهلت مقرر ارسال می گردد پس از پایان فرصت قانونی کمیسیون مکلف از موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای تنها برای ادای توضیح شرکت می کند در مدت زمانی که نباید بیش از یک ماه باشد مورد رسیدگی قرار داده و تصمیم مقتضی را صادر نماید.

انواع تصمیم های کمیسیون ماده صد و چگونگی قطعیت آن ها

تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ رسیدگی دو مرحله ای در کمیسیون و نحوه تجدیدنظرخواهی از آراء ماده ۱۰۰ در مهلت قانونی مقرر را به صراحت بیان کرده .  که این حاکی از دو مرحله ای بودن رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد .

در متن تبصره آمده است که هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام وی از تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به آن رای اعتراض نماید مرجع رسیدگی به اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ می باشد . به شرطی که اعضای آن افرادی غیر از افراد رسیدگی کننده و صادرکننده رای قبلی باشد ، رای صادره توسط کمیسیون تجدید نظر قطعی خواهد بود .

  • تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ برای چه دسته از افراد حق تجدیدنظرخواهی قائل شده است ؟
  • آیا صرف حق اعتراض منجر به پذیرش تجدید نظر خواهی نسبت به رای بدوی خواهد بود ؟
  • یا برای تجدیدنظرخواهی همانا تجدیدنظرخواهی در مراجع قضایی دلایل خاصی در نظر گرفته شده است ؟

در متن تبصره نکته ای در این خصوص عنوان گردیده و این گونه به نظر می رسد که صرف اعتراض بدون بررسی دلایل تجدیدنظرخواهی پذیرفته شده و رای صادره در کمیسیون تجدیدنظر دوباره رسیدگی می‌شود آنچه در این میان نیاز به دقت نظر بیشتری دارد مفهوم قائم مقام مالک است که می تواند دایره وسیعی از مستاجر ، قائم مقام قانونی، مرتهن، منتقل الیه و تمام صاحب های حق عینی نسبت به بنای مورد نظر را در بر گیرد.

اجرای آراء قطعی صادره از کمیسیون ماده صد شهرداری

اجرای آرا آخرین مرحله از روند رسیدگی به تخلف های ساختمانی است که از اهمیت اساسی برخوردار میباشد . زیرا نتیجه همه تلاش‌های صورت گرفته در روند رسیدگی های کمیسیون ماده ۱۰۰ و پیگیری پرونده در دیوان عدالت اداری در مرحله اجرا نمایان خواهد شد .

همانطور که پیشگیری از وقوع تخلف های ساختمانی و سپس واکنش قاطع و به موقع نسبت به آن نقش حیاتی در تامین محصول مقنن از وضع مقررات مربوطه ایفا می‌کنند ، اجرای فوری آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ آخرین گام در رفع اثر و اعاده وضعیت قانونی محسوب خواهد شد .

اما قبل از ورود به نحوه اجرای آراء صادره لازم است به این نکته توجه نمود که اصولاً کدام دسته از آرا قابل اجرا می باشند . به موجب ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی رای زمانی قابلیت اجرا پیدا می کنند که قطعیت داشته باشند یا قرار اجرای موقت آنها در مواردی که قانون معین کرده است صادر شده باشد .

بدیهی است آراء صادره از کمیسیون های ماده صد هم از این اصل ضروری تبعیت می نماید در کمیسیون ماده ۱۰۰ مقرر گردید آراء صادره از کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ با گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ متخلف و عدم اعتراض ایشان قطعیت یافته و به موقع اجرا گذاشته خواهد شد و آراء صادره از کمیسیون تجدیدنظر با رعایت تشریفاتی بعد از ابلاغ قابلیت اجرایی خواهد داشت.

لیکن در خصوص آن دسته از آراء قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ که در دیوان عدالت اداری مورد شکایت قرار می‌گیرند وضعیت متفاوتی حاکم است با استناد به تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری برای افراد مقیم کشور سه ماه و برای افراد خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی فرصت تقدیم دادخواست در دیوان عدالت اداری تعیین گردیده است.

یکی از مواردی که بعضاً شهرداری ها در زمان اجرای رای باعث ورود ضرر به افراد می شوند این است که بدون توجه به عدم قطعیت رای صادره اقدام به اخذ جریمه یا تخریب بنای خلاف می‌نمایند . در چنین مواردی ذینفع می تواند با نقض رای در مرجع عالی ، همه مبالغ پرداختی را اخذ و در صورت تخریب خسارت وارده از این رهگذر را مطالبه نماید .

چرا که پرداخت جریمه به این شکل می تواند مصداق ایفای ناروا و دارا شدن بلاجهت محسوب گردد و تخریب بنا قبل از قطعیت رای ممکن است از عوامل موجد مسئولیت مدنی محسوب شود که مرتکب را به جبران خسارت و در صورت امکان اعاده به وضع سابق محکوم نمایند.

نقش دیوان عدالت اداری در اعتراض به آراء قطعی صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست ؟

بنا به تصریح تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رای صادره از کمیسیون تجدیدنظر قطعی می باشد و مانند هر رای قطعی قابل اجرا خواهد بود . با این حال اجرای رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ ممکن است با مانع دیگری نیز برخورد نماید و آن اعتراض محکوم علیه در دیوان عدالت اداری است .

از همین رو ذینفع با استناد به تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری به موجب بند دوم ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۰ ، کمیسیون ماده ۱۰۰ از جمله نهادهایی است که تصمیم های آن قابل اعتراض در شعب دیوان عدالت اداری می باشد .

معترض به رای کمیسیون می‌تواند با استناد به ماده ۳۴ همان قانون همراه با طرح شکایت یا پس از آن خواهان صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی شده و با اثبات ضرورت امر اجرای رای کمیسیون را تا هنگام رسیدگی در دیوان عدالت اداری و قطعیت رای صادره در دیوان به تأخیر اندازد .

بر این اساس تمام کسانی که به نحوی از صدور رای کمیسیون ماده ۱۰۰ آسیب یا تهدیدی را متوجه حقوق قانونی خود می‌دانند می توانند اعتراض و شکایت خود را در دیوان عدالت اداری مطرح نمایند .

از طرفی به موجب بند دوم ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری :

« رسیدگی به شکایت های افراد از تصمیم‌های کمیسیون ماده صد از نوع رسیدگی شکلی بوده و قضات دیوان بدون ورود در ماهیت دعوا تنها رای صادره را از حیث رعایت قوانین مربوطه مورد تایید و نقض قرار می‌دهند.»

با استناد به ماده ۶۳ قانون تشکیلات وآیین دادرسی دیوان عدالت اداری :

« اگر شعبه رسیدگی کننده دیوان در مرحله رسیدگی به رای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اشتباه یا نقصی را ملاحظه نماید که اساس را خدشه دار نکنند آن را اصلاح و را ابرام می نماید و چنانچه دارای ایراد شکلی و ماهوی موثر باشد با ذکر موارد ایراد گرفته شده پرونده به همان شعبه صادر کننده رای اعاده می گردد.»

شعبه مربوطه در کمیسیون ماده صد موظف است مطابق دستور شعبه دیوان نسبت به رفع نقص یا ایراد اعلام شده اقدام و سپس مبادرت به صدور رای نماید . در صورت شکایت مجدد از رای صادره توسط کمیسیون پرونده به همان شعبه رسیدگی کننده در دیوان عدالت اداری ارجاع شده و چنانچه رای اصداری مغایر با اخذ نظر از مشاورین متخصص بنا به صلاحدید شعبه دیوان عدالت مبادرت به صدور رای ماهوی می نماید .

منطبق با تبصره ماده ۶۳ دیوان عدالت اداری دیوان می تواند در صورت نیاز و مواقع ضروری از نظر کارشناس رسمی دادگستری نیز بهره مند گردد.

در پایان به یک نمونه رای هیت عمومی دیوان عدالت اداری اشاره مینماییم

حسب احکام مقرر در تعدادی از تبصرههای ماده 100 قانون شهرداری ، کمیسیونهای موضوع این قانون با لحاظ ضوابط مقرر در قانون میتوانند رأی به تخریب ملک صادر کنند و تصمیمات قطعی کمیسیونهای مذکور مطابق ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 قابل اعتراض و رسیدگی در دیوان عدالت اداری است و آراء شعب دیوان عدالت اداری تصمیم نهائی در خصوص تخلفات اعلامی است.

نظر به مراتب فوق، تشکیل کمیته تثبیت اعیانی در مواردی که کمیسیونهای ماده 100 رأی به تخریب و اعاده به وضع پروانه صادر کردهاند به منظور رفع اثر از تخریب فاقد مبنای قانونی است و تشکیل چنین کمیتهای از حدود صلاحیت و اختیارات شورای اسلامی شهر مطرح در ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 خارج است٬

بنابراین با استناد به بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 مصوبه شماره 2754/93/41/4ـ1/6/1393 شورای اسلامی شهر کرج از تاریخ تصویب ابطال میشود.

موسسه حقوقی دادیستا
موسسه حقوقی دادیستا

دادیستا با تیمی متشکل از وکلا و حقوقدانان صاحب صلاحیت و مجرب می باشد که جهت ارائه خدمات حقوقی در زمینه های متعدد تاسیس شده است

در حال بارگذاری ...